Evaluation d’un bien immobilier

Evaluation ou estimation ?

L’évaluation d’un bien peut-être réalisé par tout professionnel de l’immobilier.

L’estimation d’un bien ne provient que d’un expert immobilier.

Trop souvent, le terme «estimation» apparaît dans les publications, sous forme d’annonces ou de prospectus. Cette utilisation risque d’avoir des conséquences au regard de la loi.

Motifs et objectifs

Si l’évaluation n’est pas une science exacte, elle représente un acte professionnel rigoureux.
Celle-ci a pour objectif de formuler une opinion motivée.

Motifs et objectifs d'une évaluation

Dans la majorité des cas, l’évaluation d’un bien immobilier concerne un particulier qui souhaite mettre sa propriété en vente.
L’objectif du professionnel consiste à proposer un prix le plus proche possible du marché. La méthode comparative s’adapte parfaitement à cette situation.
Mais, bien souvent, le client fixe le montant qu’il désire…
La suite s’écrit toujours de la même manière :

  • peu de visites;
  • renégociations successives du mandat, voire des honoraires.

La cause : une argumentation insuffisante et non convaincante de «l’avis de valeur».
Le remède : établir une préconisation structurée.

Face à un investisseur, la proposition doit cibler la rentabilité de l’acquisition.
La méthode par capitalisation ou dite des revenus correspond à ce type de présentation.
Mais, cela suppose la mise en œuvre de modèles mathématiques en lien avec l’économie locale.

Le dernier cas vise une évaluation du bien à caractère fiscale. Elle intervient dans le cadre d’une donation ou d’une succession.
L’objectif concerne la justification de la valeur d’un patrimoine.

À chaque situation, une technique différente va s’appliquer. La seconde partie de cet article expose les méthodes les plus appropriées.

La méthode comparative

La plus utilisée au regard des biens évalués.
Elle consiste à affecter aux différents types de surface un prix au m². On l’obtient par comparaison avec des références de transaction effectuée sur un même secteur. Celles-ci portent sur des propriétés identiques ou tout du moins comparables.

estimation d'un bien par comparaison

Analyse du marché

L’application d’une moyenne ou d’une cotation reste insuffisante pour l’estimation d’un bien.
L’évaluateur doit s’interroger sur la limite des informations recueillies :

  • l’échantillon est-il représentatif du marché?
  • peut-on le considérer comme «homogène»?
  • quelle surface retenir (carrez, surfaces utiles…)?
  • sur quelle durée doit-on sélectionner les transactions (6 mois, 1 an…)?

Plusieurs bases de données permettent de choisir des immeubles.

Pour les professionnels :

Pour les particuliers :

D’autres éléments influencent l’estimation d’un bien :

  • les caractéristiques relatives à la population;
  • la proximité de services publics (écoles, transports, hôpitaux…);
  • l’activité économique et la dynamique du marché immobilier;
  • l’environnement d’ordre naturel;
  • l’aménagement du territoire et les infrastructures.

La première approche par «le marché» doit s’appuyer sur ces éléments extérieurs pour «affiner» l’évaluation du bien.

L'analyse du bien

Caractéristiques physiques :

  • descriptif de l’immeuble;
  • surfaces (plancher, hors œuvre, utile, carrez, cadastrale…).

Impact de l’aspect juridique :

  • légalité de la construction ou des travaux;
  • contraintes environnementales.

Conclusion

Cette technique, privilégiée par les professionnels, constitue un moyen de preuve directe. Elle produit de bons résultats pour l’évaluation d’un bien immobilier.
La principale difficulté de son application réside dans l’absence de transactions comparables.
Cette méthode possède donc des limites liées au nombre de ventes disponibles et de leur représentativité.

estimation bien immobilier

Méthode par capitalisation

Elle s’applique dans le cas d’une acquisition par un investisseur.
Elle consiste à capitaliser la valeur locative de marché ou le revenu constaté, à l’aide d’un taux de rendement.
À partir de ce concept mathématique, on détermine le prix de vente le plus probable de l’immeuble.
Cela sous-entend une collecte des loyers des nouveaux baux par type de bien et par secteur.
Quelques sites permettent d’affiner la recherche :

  • simulateur du service public
  • le site de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement)
  • les loyers de référence sur Paris
  • l’incontournable site CLAMEUR

Autres méthodes

Sol & Construction

L’estimation du bien consiste à considérer séparément les deux composantes de l’immeuble : d’une part le terrain et d’autre part la construction.

  • L’évaluation du sol s’effectue en fonction de son usage, sa localisation, ses potentialités (divisible ou non)…
  • Pour l’appréciation du bâtiment, on recherche la valeur à neuf et l’on applique un coefficient de vétusté, suivant l’état actuel.
évaluation terrain et construction

La méthode dite du « bilan promoteur »

Méthode couramment utilisée pour l’estimation de terrains à bâtir.
Elle consiste à partir du prix prévisionnel de vente. Puis on soustrait les différents coûts qui grèvent l’opération ou de l’immeuble en question pour obtenir la valeur du terrain.

Conclusion

L’estimation d’un bien, ou plutôt son évaluation, pour utiliser le terme légal, rassemble un ensemble de méthodes.
Les résultats obtenus peuvent être pondérés après avoir analysé la nature et l’origine des différences.

Satisfaction d'une estimation d'un bien

Pour en savoir plus

Vous pouvez participer à notre formation “L’évaluation d’un bien immobilier”.
D’une durée de 7 heures, elle ouvre droit à une attestation de présence en conformité avec le décret du 18 février 2016.
Les sessions peuvent faire l’objet d’un financement par les OPCO.

évaluation d'un bien immobilier

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