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Responsabilité de l’agent immobilier

La responsabilité de l’agent immobilier fait l’objet d’une littérature abondante. Cette dernière prend ses origines dans les textes législatifs ou ceux de la jurisprudence.
On ne peut traiter des obligations et des conséquences dans un simple article de webjournal. C’est un ouvrage qu’il faudrait y consacrer.
Cependant, quelques points spécifiques méritent une attention, car la responsabilité civile ou pénale du professionnel se trouve de plus en plus souvent mise en œuvre.

Principales obligations liées au mandat

La détention du mandat

Aucun agent immobilier ne se risquerait à effectuer une transaction sans posséder un mandat. Ce dernier doit remplir des conditions de forme et de fonds maîtrisées par les professionnels.

Deux cas, cependant, méritent d’attirer l’attention :

  • la détention d’un double mandat;
  • l’interdiction de se porter acquéreur des biens vendus.

La détention du double mandat

L’agent immobilier détient un mandat de vente d’une part et de recherche d’autre part. La réunion des deux parties pour une même opération lui permet de recevoir une double commission.

L’abondante jurisprudence en ce domaine (Cass. 1re civ., 13 mai 1998, n° 96-17.374 : Defrénois 1999, 366, obs. Delebecque Cass. 1re civ., 9 avr. 2015, n° 14-13.501, n° 384 F – P + B : AJDI, janv. 2016, p. 58 CA Versailles, 12e ch., 5 janv. 2016, n° 13/09362), autorise de répondre par l’affirmative.

Toutefois, le formalisme des mandats et la position de l’intermédiaire peuvent devenir compliqués à l’égard du vendeur et de l’acquéreur.

Ce point est abordé et développé dans notre formation

Acquisition d’un bien détenu en portefeuille

Le Code civil précise dans son article 1956, l’interdiction faite à l’agent immobilier d’acquérir un bien pour lequel il détient un mandat, sous peine de nullité.

Sous réserve du respect d’un certain formalisme, complété par un avertissement du notaire, ce type de transaction peut avoir lieu. Néanmoins, une action délictuelle dans un délai de 5 ans reste possible. La responsabilité quasi délictuelle de l’intermédiaire pendant 30 ans.

Les modalités de mise en oeuvre font l’objet d’un point précis dans notre formation.

Responsabilité contractuelle ou délictuelle ?

L’agent immobilier engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du mandant (vendeur) et délictuelle ou quasi délictuelle à l’égard des tiers (dont l’acquéreur).

Les actes effectués par un professionnel envers un consommateur (mandat et avant-contrat) se prescrivent par 5 ans, et ce délai s’applique également en matière commerciale.

Loi du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile.

Vérification des caractéristiques du bien

Etendue de la responsabilité

L’agent immobilier doit vérifier la conformité du bien. Quelques exemples :

  • omission de préciser qu’une maison vendue dépendait d’une copropriété horizontale;
  • la mention de combles aménagés implique la résistance des planchers;
  • l’erreur de métrage réalisé par l’intermédiaire.

La responsabilité du mandataire est écartée lors de circonstances particulières liées à une attitude dolosive (tromperie, fraude) des vendeurs.

Vérification des servitudes et des charges

Elle fait partie des obligations du professionnel de renseigner les parties sur ce point.

Vérification de la destination du bien

L’agent immobilier doit vérifier que l’immeuble vendu correspond à l’usage que l’acquéreur lui destine.

Cela concerne tout type d’immeuble (habitation, vocation rurale ou industrielle, jouissance commerciale).

Devoir de conseil

D’une manière générale, la jurisprudence impose à l’agent immobilier la vérification de tout obstacle susceptible de faire échouer la vente.

Il est également tenu de s’assurer que toutes les conditions nécessaires sont réunies pour justifier la signature de l’avant-contrat.

Le devoir de conseil se limite à l’étendue de son domaine de compétences. Il n’a donc pas à se substituer au notaire, à l’expert (en procédant au mesurage) ni rendu responsable des conséquences fiscales de l’opération.

De même, l’agent immobilier n’a pas à informer les parties d’un risque qui concerne des éléments qui n’ont pas été portés à sa connaissance.

Mise en oeuvre de la responsabilité

La preuve de la faute commise repose sur le client. Mais, le devoir d’information et de conseil, incombe à l’agent immobilier d’apporter la preuve de l’exécution de cette obligation.

Pour justifier de cette dernière, une reconnaissance écrite du conseil donné et signé par les parties permet de dégager la responsabilité du professionnel.

Les litiges relatifs à l’activité relèvent des tribunaux judiciaires (tribunal d’instance ou de grande instance si la demande est supérieure à 10000 €).

Le tribunal territorialement compétent :

  • soit celui du domicile de l’agent immobilier;
  • soit le lieu où le fait dommageable est constaté.

Pour en savoir plus

ImmoFormation propose une session de 7 heures consacrée à la responsabilité de l’agent immobilier.

Notre programme détaille cette formation. Elle entre dans les obligations des professionnels assujettis à la loi Hoguet.

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